Право в Недвижимите Имоти за начинаещи

Какво трябва да знаем при сделка за покупка на Жилище?

Готови сте да направите голямата стъпка и да си купуте първият си мечтан дом. За всеки от нас това е една от най-големите финансови инвестиции, която правим през живота си. Затова е необходимо да се запознаем с този сложен процес, за да минем през него изрядно и леко.

В тази статия ще ви предоставим основните правни знания необходими за сигурна покупка на имот за без стрес. Надяваме се нашите съвети да ви спестят много главоболия и загуба на средства. Покупката на имот минава през различни етапи и в тази статия ще ви запознаем с всяка стъпка от този процес.

Избора на имот

Първата стъпка е да се консултирате с брокер на недвижими имоти. Тези специалисти могат да ви помогнат с търсенето на правилният имот за вас и да ви съпътсват по време на сделката. Тук се появява и първия риск. Договора за посредничество трябва да се прочете обстояно, за да се предотврати имами и загуба на средства. Според практиката на много адвокати има измами като изплащания на две комисионни за един имот, дължене на комисионна дори и без да има осъществена покупка на имота, и други типове проблеми.

Подготовка

Вече сте си избрали потенциален имот за живеене. Първото задължени е да направите обстойна проверка на имота. Като трябва да си отговорите на следните въпроси.

• Кой е продавача?

Трябва да разберете кой е реалния собственик и дали той е един или има и трето лице, което притежава част от жилището. Това е при положение, че продавача е физическо лице.

Още по-обстояна проверка трябва да направите, ако продавача е юридическо лице. Ако си купувате имот от строител или фирма, трябва да проверите какви минали проекти са завършили, всички свои проекти ли са завършили, какви са сроковете и друга подробна информация.

• Тежести върху имота.

Често клиентите са запознати само с цената и разпределението на апартамента на този етап, но от най-важните неща е статуа на апартамента, дали той има тежести, кой е собственика на имота, или ако си купувате имот „на зелено“, дали има фирмата разрешително за строеж.

Задължително трябва да се провери дали към имота има ипотека. Ако купувате имот е необходимо да се уверите дали към него има тежести, защото ако това е факт тежестите ще се прехвърлят на вас.

Тази информация може да намерите в имотния регистър на Ангецията по Вписванията. Това е базата данни за състоянието и правото на собственост на недвимите имоти в страната и там се съдържат всички актове и документи за прехвърляне на собственост

Проверката на имота може да е труден процес за нови купувачи, затова е препоръчително това да се направи от адвокат специалист по недвижимите имоти.

Основни типове договори

Стоп-Капаро

Когато намерите правилния апартамент идва момента и на първият договор и на първата сума. Този документ се казва „СТОП - Капаро“, а сумата може да бъде в диапазона от 1500 до 4000 ЕВРО, което зависи от характеристиките на имота. Неговата цел е да придобиете правото да си закупите жилището и то да не се предалга на други купувачи. Много е важно преди да платите капаро да направите добро проучване за имота, защото след като сте направили депозите не може да си вземете парите обратно, ако откриете нещо нередно.

Предварителен Договор за покупко-продажба

Ако купувача иска да продължи с покупката на определен имот може да премине към следваща стъпка - Подписване на Предварителен Договор за Попкупко-продажба на недвижим имот.

Този договор се подписва преди заверката на имота при Нотариус. За да може да се осъществи сделка при нотариус са нужни много документи като данъчна оценка, скица от кадастъра и други.  Докато се снабдите с тези документи продавача може да получи оферта за по-голяма сума и да реши да продаде вашият имот. След като подпишете договор за покупко-продажба това вече няма как да стане без продавача да има санкции, които се описват в предварителния договор.

Ако купувате имот „на зелено“ често той е финансиран с кредит и предаваните имоти са с тежест като ипотека преди да са придобити АКТ 16 и са в довършителна фаза.

В тази ситуация в предварителния договор се описва тези тежести да се премахнат след като се приключат довършителните работи по проекта и ако се спазят сроковете за снабдяване в експлоатация. Тоест, когато сте си изплатили вноските по имота и той придобие АКТ 16, вече няма тежести по него.

Полезен  съвет:

Подписването на предварителния договор е законно и без заверка при нотариус. Тоест, може да си спестите разноски, защото няма нужда да заверявате такъв тип договор. Той е в сила и без да се завери. Най-често такъв тип договори се сключват, когато проекта е още в строеж. В договора се описва, начините на плащане, етапите и сроковете на строителството, както и детайлно описание на задълженията на строителя и на правата на купувача.

Окончателен Договор

След като вече сте платили сумата на продажната цена на апартамента е време да прехвърлите нотриалната собственост при нотариус.

Сделката при Нотариус

Процес

Платили сте всички вноски и е време да станете собственик и следва изповядването на сделката при нотариус и подписването на нотариалния акт. 

На този етап нотариуса право няколко проверки като първо остановява самоличността на двете страни, правото на собственост на продавача и дали въпросното жилище се намира в неговият район.

След това проверява дали има някакви закони пречки осносно прехвърлянето на имота, дали нотариалния акт е изряден спрямо законовите изисквания и отново се уверява дали продавача е собственик на имота.

Накрая прочита на двете страни съдържанието на договора и след като те потвърдят съгласието си нотариалния акт се подписва от тях. Предоставя им  се препис от натариалния акт.

Необходими документи за нотариално изповядване:

В момента на изповядване на сделката при нотарис са нужни редица документи като:

• Документ за собственост на имота – нотариален акт.
• Данъчна оценка на имота
• Удостоверение за семейно положение на продавача.
• Документ за самоличност – идентифициращи купувача и продавача.

Ако се прехвърля ново построена сграда строителя/ инвеститора трябва да снабди:

• Разрешение за строеж
• Архитектурен проект и рапределение на площите
• Разрешение за ползване – АКТ 16

В зависимост от различните детайли на сделката, ако например купувача е женен/а, разведен/а, или продавача е наследник на имота, има различни документи, които са необходими. В информационни сайт на Агенцията по вписванията може да видите лист с всички необходими документи и да сравните спрямо вашата конкретна ситуация.

Също така трябва и да се подпишат следните декларации:

• Декларация против изпиране на пари.
• Липса на данъци при задължения
• Акт за собственост

Разходи по сделката

Комисионна на брокера – Процент или твърда сума

Местен данък (данъчна служба) – Такса такса варира спрямо общината, в която живеете и е средно 2 - 2.5% от цената на сделката  спрямо (ЗМДТ). В Бургас този данък е 3% от материалния интерес.  

Такса вписвания за нотариален акт – 0,01% от материалния интерес. Таксата, която се заплаща, за да се впише имота в имотния регистър.

Нотариална Такса – Това е тарифа от нотариуса, удостоверяващ сделката, като се променя спрямо цената на имота или наречена още материален интерес.

Адвокатски хонорар – По наредба на минимални адвокатски възнаграждения.

ДДС – 10% от нотариалните такси.

Други – Добре е да се подготвите с от 50 – 100 лв. за да имате допълнително средства, за неочаквани разходи като банкови такси.

Да сметнете точно разходите при изповядване на сметката е трдуно. За приблизителен разход може да използвате този калкулатор при нотариални такси.

Вписване

Всичко в сделката е завършено и нотариуса предоставя нотариалния акт в службата по вписванията. След това съдията по вписванията го включва във Имотния регистър. Вече купувача е собственик на имота и може да живее в него,  да го отдава под наем, т.н.

Деклариране

Последната стъпка е новия собственик да подаде данъчна декларация, в рамките на двумесечен срок, в отдел „Местни Данъци и такси“. Тази стъпка трябва да не се забравя понеже, ако срока не се спази има глоба в размер на 10 до 400 лв.  

Заключение

Предварителна подготовка във всичко в живота ни помага да се подсигурим и да обърнем късмета си в наша полза. Процеса на покупката на имот е дълъг, малко сложен и има доста свързани лица, които работят заедно. От начало е важно да направите подробна проверка за избрания от вас имот, за да разберете повече за собственика и за вещните тежести на имота. При подписване на каквито е да е договори трябва да прочетете детайлно вашите задължения и права. Трябва да си разпределите разходи и за заверяване на имота при нотариус. Важно е да не пропускате да подадете данъчна декларация съгласно Закона за местните данъци и такси.